深圳土拍，华润“专场”

来源：地产深度报道

深圳二手房参考价政策实施已有一年多的专场时间，楼市行情也来到了谷底。深圳土拍

业内将过去的华润六个月形容为深圳楼市“史上行情最差”的半年。即便如此，专场作为楼市风向标的深圳土拍土拍市场却依旧“高烧不退”，首轮供地全部地块熔断成交。华润而今，专场深圳又迎来二轮供地，深圳土拍对于这场将影响下半年市场信心的华润赛事，市场高度关注。专场

本轮供地深圳推出16宗地块，深圳土拍总出让面积33.29万平方米，华润总起拍价349.83亿元。专场从供地规模来看，深圳土拍本次出让的华润地块数量较首轮增加100%，总起拍价增加108%，均有大幅提升。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对记者表示，此次出让宗数及起拍价仅次于去年年中的供地，彰显了市场“回升在即”的背景下，开发商可能在回升前，提前布局土地储备的预期。

这从网传报名表中也能窥得一二。开拍前夜市场流出不同版本的报名信息，其中颇为一致的是华润、招商、保利、中海等央企、国企打头阵，报名多宗地块，建发、联发、金茂、越秀、华发、特发等国资穿插其中；16宗地块均有企业报名，其中民治地块、新安地块、前海地块报名人数较多，但也有地块等仅有1家企业报名，首轮全部熔断的情况恐难再现。

上午10时，竞拍正式开启，地块均是采用“三限双竞+摇号”的方式挂牌出让，即限地价、限普通商品住房平均销售价格、限企业自持的保障性租赁住房建筑面积，竞地价、竞企业自持的保障性租赁住房建筑面积，达到最高限制建筑面积后通过摇号方式确定竞得人。

首宗结果出炉的地块是本轮起拍价最高的龙华区民治街道5.7万平方米地块，其为商业用地+二类居住用地+绿地+道路用地综合用地，位于深圳北站国际商务区重点片区，规划建筑面积达45.8万平方米，起拍价高达79.69亿元，地块最高限价91.64亿元。

记者从深圳公共资源交易中心发现，该地块仅产生一组报价，华润以底价79.69亿元竞得，地块未来住宅均价不高于72450元/平方米（不含室内装修价格）。

在网传报名信息中，华润以14宗的报名数量遥遥领先其它房企，深耕意图明显。

“广撒网”下，其又拿下了龙岗区龙城街道0.7万平方米地块、光明区凤凰街道1.9万平方米地块、坪山区石井街道1.6万平方米地块，这三宗均为纯住宅用地，前两宗达到了最高限价触顶成交，后者则稍溢价2.25%成交。

其中龙岗区龙城街道0.7万平方米地块吸引了6位竞买人报价，经过不到3分钟、10组报价后触顶，转入竞面积阶段，又经过15组竞报后，华润以5.72亿元+3300平方米企业自持的保障性租赁住房面积实现落子，溢价率14.86%；光明区凤凰街道1.9万平方米地块则出现9组报价、41组竞面积记录，华润联合深圳地铁以24.29亿元+9000平方米自持面积的代价摘地，溢价率14.96%。

经计算，华润拿下的4宗地块累计成交价118.77亿元。华润对深圳市场的深耕由来已久，首轮供地时其还以超41亿元竞得2宗熔断地块，综合来看其在年内已竞得6宗深圳涉宅地，累计耗资逾160亿元，其中1宗为联合体形式竞得。

深圳大区也是华润的业绩重镇，2021年年报显示，报告期内华润置地实现签约销售额3157.6亿元，其中深圳大区贡献超630亿元，占总销售额的2成，仅次于华东大区。

克而瑞数据显示，今年前7月，华润置地在深圳实现流量销售金额354.59亿元，位居流量销售榜首位，拉开第二名约180亿元的差距；实现权益销售金额274.14亿元，同样位列深圳房企第一位。

深圳二轮供地热门熔断地块共9宗，占总出让数的一半以上，华润揽下2宗后，招商、深业+深圳地铁联合体亦有摘地。

其中宝安区沙井街道3.8万平方米地块出让时，3位竞买人报价8组便触顶31.02亿元，转入竞面积阶段，短短5分钟又出现了32组竞面积记录，报价达到1.9万平方米，招商实现落子，溢价率14.97%；龙岗区龙城街道2.9万平方米地块出让时，3位竞买人报价7组触顶，又经过23分钟、71组竞面积报价后，深业+深圳地铁联合体落子，总代价29.37亿元+2.7万平方米自持面积，溢价率15%。

其余5宗地块则是在熔断后又在竞面积阶段触顶，以摇号方式决出赢家。

其中包括本轮住宅房价最高者前湾片区九单元06街坊地块，其为纯住宅用地，出让面积2.4万平方米，规划建筑面积11.9万平方米，起拍价44.6亿元，地块最高限价51.29亿元。若以最高价落锤，成交楼面价将达到4.29万/平方米，而普通商品住房销售限价（均价）为10.71万元/平方米（不含室内装修价格），房地价差在6.5万元/平方米左右，是本轮差距最大的一宗。

前海是不少深圳购房者的打新热地，周边有前海龙光天镜、前海润峯府项目均已售罄，作为稀缺地块，其未来的住宅限价也是当前前海三湾里的最高定价。

正式开拍后，8位竞买人争相出价，仅46秒钟便出现13组报价，平均不到3秒报价一次，很快便达到了最高限价51.29亿元，转入竞面积阶段依旧高频，1分钟时间便达到了竞面积上限2.2万平方米，招商幸运摇中该地块，落子深圳前海。加上此前竞得的宝安区沙井街道3.8万平方米地块，招商在本轮供地落2子，合计斥资82.31亿元。

同样幸运拿地还有越秀，其两度摇中热门地块，分别拿下宝安区新安街道0.9万平方米地块与宝安区西乡街道1.7万平方米地块，合计斥资41.1亿元。

其余摇号地块则由中海、联发揽下，保利置业、深圳特发、深振业亦有落子。此外，坪山区石井街道3.2万平方米地块、宝安区新安街道1.5万平方米地块均因无人报价而流拍。

整体来看，深圳二轮供地顺利出让14宗地块，合计收金约339.3亿元，其中9宗地块熔断，另有2宗流拍。

左宇制图

中指研究院土地事业部负责人张凯指出，深圳二轮供地成交平均溢价率9.33%，整体较首批次平缓走低，但优质地块参与热度依旧不减；成交楼面均价23481元/平米，较首轮的18054元/平米明显上涨5427元/平方米。

李宇嘉也表示“出让结果略超预期”，5-7月份，深圳二手房市场仍旧冰冷，但新房市场表现不错，连续两个月环比增长。市场需求开始转向新房市场，这与新房定价合理、学位覆盖、户型设计好等优势密切相关，这也给了开发商拿地的信心。

有当地从业人员对记者表示，当前深圳二手房市场较为稳定，接近指导价的房源去化更快，每月成交量约2000套，不及以往同期水平，但对购房者而言，价格更好谈，其实是好事。

记者左宇