房贷提前还款摸底：多数商业银行不收补偿金

证券日报 苏向杲 杨洁

近日有银行发布公告称，房贷将于11月1日起，提前对个人按揭类贷款、还款个人线上抵押贷（消费）提前还款补偿金收费标准进行调整。摸底调整后，多数提前还款补偿金收取具体以贷款合同中约定为准，商业补偿金比例为提前还款本金金额的银行1%。在合同约定基础上，不收补偿各地分行具有补偿金优惠减免权限。房贷

该公告一时引发业内广泛关注。提前8月2日，还款《证券日报》记者对商业银行关于个人按揭类贷款提前还贷有哪些收费标准进行部分摸底，摸底当前北京、多数天津、商业保定地区的银行部分银行不收取补偿金，也有银行表示将按照合同约定收取费用。与此同时，需关注的是，8月2日傍晚前述银行相关公告已删除。

各行收费标准不一

记者咨询多家银行工作人员注意到，不同区域对个人按揭类贷款提前还款补偿金要求不同。

北京地区一位个人信贷工作人员对记者表示，“个人住房贷款提前还款目前没有违约金（补偿金）。”

“是否收取个人房贷提前还款违约金或补偿金根据不同区域的政策而定，目前北京、天津等地均不收取相关费用。”客服人员对记者表示。

保定地区一工作人员告诉记者，客户可通过手机银行或到网点办理两种方式申请个人按揭类贷款提前还款。当记者问及是否需支付相关违约金时，该工作人员称，“目前我们执行的政策是保定地区都不收取相关费用。”

就广州地区的个人按揭类贷款提前还款是否有违约金情况，某股份制银行广州分行客服表示，目前来看，是否收取违约金，每个客户情况不同，个人可登录App进行预约还款，查询具体需支付的金额。

此外，还有银行对个人按揭类贷款提前还款给出其他“答案”。某国有大行工作人员表示，提前还款应满足的条件，以及是否需要缴纳违约金均在我行与客户签订的个人贷款合同中有明确约定，在提前还款发生时，我行将按照合同约定收取费用。提前还款的收费标准为最高六个月贷款利息。该收费项目和收费标准已通过官网、营业网点等渠道进行对外公示。以上海地区为例，若贷款满三年，则不会收取相关费用。

一家股份制银行工作人员同样表示，目前上海地区是否收取个人住房贷款提前还款违约金，需要根据该行与客户当时签订的合同决定。

互联网金融研究院首席研究员董希淼对《证券日报》记者表示，目前法律未明确规定提前还款需要支付违约金（补偿金），具体需要看贷款合同约定。

需要说明的是，前述发布公告的银行已于8月2日傍晚撤销该则公告。记者第一时间联系官方客服人员，对方介绍了该行目前提前还款补偿金收费情况，记者比对发现，与公告调整前的收费标准一致。

专家：个人贷款有效需求不足

对于前述银行一度公告收取提前还款补偿金的举动，易居研究院智库中心研究总监严跃进对《证券日报》记者表示，“其出发点很明显，即规范提前还款补偿金收费行为，这也说明近期一些银行的提前还款现象或有所增加，这是需注意的一个房贷新现象。”

“今年以来个人贷款有效需求不足，增长缓慢，银行可能希望以收取‘补偿金’手段减少客户提前还款行为。”董希淼说。

人民银行日前发布的2022年二季度金融机构贷款投向统计报告显示，上半年人民币贷款增加13.68万亿元，同比多增9192亿元。但从细分领域来看，房地产贷款增速和住户贷款增速双双回落。上半年本外币住户贷款增加2.18万亿元，同比少增2.39万亿元；住户其他消费性贷款（不含个人住房贷款）上半年增加1095亿元，同比少增5322亿元。

国盛证券7月10日研报提到，在与16家上市银行交流总结时，在房地产按揭方面，大部分银行表示上半年投放弱于往年同期，主要是需求相对较弱，且有部分客户选择提前还款。

谈及购房者选择提前还贷的心理，严跃进认为，部分是考虑到还款压力想提前偿还，以减少后续的利息开支；部分则希望提前还贷进而把房产做抵押，从而获得成本更低的贷款等。银行要对此类提前还贷的动机有充分认识，以更好做好金融服务。

董希淼表示，在实践中，较少银行对提前还款行为收取违约金（补偿金）。少数银行即使有收取违约金（补偿金）的约定，客户往往可以申请豁免，或通过购买一定金额金融产品或存款获得豁免。他预计，后续其他商业银行大概率不会同步跟进。